《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。

案号：最高人民法院（2019）最高法民申2261号

　　本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据包道村村委会的再审申请事由以及李斌的答辩意见，本案的争议焦点为以下五点：（一）东川公司与李斌是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。（二）李斌在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。（三）李斌是否已就案涉房屋支付全部价款。（四）未办理过户登记是否因李斌自身原因造成。（五）原审程序是否存在违法。

　　（一）东川公司与李斌是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。包道村村委会对于案涉房屋《商品房买卖合同》由东川公司、李斌签订，以及该合同已在房产部门备案登记并无异议，争议在于其主张该合同属于恶意串通的虚假合同，属于无效合同。本案中，东川公司与李斌已在2010年签订了《商品房买卖合同》，并经房产部门登记备案，具有法定证明效力。包道村村委会虽主张该合同系双方恶意串通，但该主张建立在其主观推论基础上，现并无证据予以支持，故包道村村委会该项再审申请理由不能成立。包道村村委会用以主张合同虚假的其他观点，本院在以下依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条予以评析。

　　（二）李斌在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。包道村村委会主张李斌并未合法占有案涉房屋，其主要是认为李斌并未实际入住。本院认为，东川公司已于2010年10月8日向李斌出具了《准住通知》，表示交付房屋；李斌又与物业公司签订了《服务协议》《装饰装修管理协议》《住宅小区管理规定》等书面协议，表示其接受物业公司提供的服务，且在对案涉房屋进行管理和使用时将遵守相关管理规定。能够说明李斌在2010年已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。李斌已对签订买卖合同至提出执行异议的数年间未予实际使用作出了解释，考虑到案涉房屋具有商用性质，并非普通住宅，以及东川公司承认出租给案外人使用是其单方行为，李斌并不知情。二审法院关于不能因为东川公司将案涉房屋擅自出租而否定李斌的合法占有的认定，不违反上述法律规定，并无不当。

　　（三）李斌是否已就案涉房屋支付全部价款。李斌主张已付款1000万元分为两部分，即现金100万元，转账900万元。包道村村委会对于现金100万元交付的真实性有异议，但2010年8月10日东川公司即已出具收款收据，可以证明李斌支付该部分款项，基本完成了举证责任。900万元虽未直接进入东川公司的财务账，而是汇入时任东川公司的法定代表人程某某的个人账户，但东川公司在李斌交纳两笔款项时，于2010年8月27日开具了收款收据，2017年9月7日东川公司又为李斌开具了总额为1000万元的购房发票，东川公司也认可其收到了李斌的购房款。考虑到转款发生时间在较早的2010年，远在2017年包道村村委会申请法院查封案涉房产之前，具有较强的客观性，故款项交付主体的形式规范与否，不能否定转款支付发生的真实性。因此，二审认定李斌已向东川公司交纳了购房款，并无不当。

　　（四）未办理过户登记是否因李斌自身原因造成。包道村村委会主张案涉房产因未发生真实的交易，故而至今未办理房屋所有权证。包道村村委会又提交《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》（复印件），欲证明工程已验收备案，与东川公司所称未进行竣工验收不符。但是，原审已经查明认定案涉房产未能消防验收，是未能办理产权证照的主要原因。并且，组织通过消防验收，达到办理证照的现实基础，为住户办理产权证照，属东川公司义务范畴，并非因李斌自身原因未办理过户登记，故原审未支持包道村村委会该主张，并无不当。

　　（五）原审程序是否存在违法。包道村村委会主张原审对《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》（复印件）未组织质证，剥夺了当事人权利。但是，经审查，一审已组织双方当事人就该证据进行了举证质证，并在一审判决证据部分予以罗列；二审在“本院认为”的论理部分亦予以了评析。一审、二审均对该证据进行了法定程序的审查，并无程序违法之处，包道村村委会该项再审申请事由不能成立。